De todos os problemas que consomem a energia de um síndico, o morador antissocial é provavelmente o mais desgastante. Não é um problema técnico com solução técnica: envolve convivência, emoção, vizinhos exaustos cobrando providências e, do outro lado, uma pessoa que muitas vezes se sente perseguida. E há um agravante: aplicar a sanção errada, ou aplicá-la da forma errada, costuma piorar a situação — inclusive juridicamente.

Este artigo trata do que a lei prevê, da gradação correta das medidas e do erro processual que mais derruba multas na Justiça.

O que caracteriza o comportamento antissocial

Antes de qualquer medida, é preciso distinguir dois cenários que costumam ser confundidos. Um condômino que descumpre regras — atrasa pagamentos, usa a área comum fora do horário, não respeita o regimento — está em situação de infração. Já o comportamento antissocial é outra categoria: caracteriza-se pela reiteração de condutas que geram incompatibilidade de convivência com os demais moradores.

A palavra-chave é reiteração. Um episódio isolado, por mais grave que pareça no momento, não configura comportamento antissocial. O que a lei considera é o padrão continuado — e é justamente esse padrão que precisa estar documentado.

A gradação das sanções

O Código Civil estabelece uma escala, e pular etapas é um dos erros mais comuns na condução desses casos.

O primeiro nível são as multas previstas na convenção e no regimento interno para infrações específicas, precedidas de advertência formal. O segundo nível está no artigo 1.337 do Código Civil: o condômino que reiteradamente descumpre seus deveres pode ser constrangido a pagar multa de até cinco vezes o valor da contribuição condominial, mediante deliberação de três quartos dos demais condôminos.

O terceiro nível é o parágrafo único do mesmo artigo, reservado ao comportamento antissocial propriamente dito: quando a conduta reiterada gera incompatibilidade de convivência, a multa pode chegar a dez vezes o valor da contribuição — também por deliberação de três quartos dos demais condôminos.

Note o quórum: três quartos dos demais condôminos, ou seja, excluindo o próprio infrator do cálculo. E note que essas sanções mais severas não são decisão do síndico — exigem deliberação em assembleia.

O erro que derruba a multa na Justiça

Aqui está o ponto mais importante deste artigo. Muitos condomínios aplicam a multa e, quando o caso chega ao Judiciário, a penalidade é anulada — não porque o comportamento não existisse, mas porque faltou direito de defesa.

O entendimento consolidado, expresso no Enunciado 92 da Jornada de Direito Civil do Conselho da Justiça Federal, é que as sanções do artigo 1.337 não podem ser aplicadas sem que se garanta ao condômino o direito de defesa. Na prática, isso significa: notificação prévia e formal descrevendo as condutas imputadas, prazo razoável para manifestação, e oportunidade real de se defender perante a assembleia que vai deliberar.

Um condomínio que documenta tudo e ignora essa etapa acaba com uma multa juridicamente frágil. Um condomínio que segue o rito, mesmo que leve mais tempo, chega ao final com uma decisão que se sustenta.

Documentação: o que registrar desde o primeiro episódio

Como a reiteração é o elemento central, o histórico é a peça mais valiosa. Cada ocorrência deveria ser registrada com data, horário, descrição objetiva do fato, identificação de quem relatou e qual providência foi tomada pela administração.

Reclamações verbais que não viram registro simplesmente não existem quando o caso precisa ser demonstrado. Um livro de ocorrências organizado, ou um sistema que centralize esses registros, é o que transforma um conjunto difuso de queixas em um histórico consistente.

Sobre a expulsão do condômino

É comum surgir em assembleia a proposta de "expulsar" o morador. Vale ser claro: o Código Civil não prevê a exclusão do condômino como sanção. Existem discussões doutrinárias e decisões judiciais excepcionais em casos extremos, mas isso está muito distante de ser um caminho disponível à assembleia por deliberação própria. Prometer isso aos vizinhos indignados gera expectativa que não se cumpre e desgasta a autoridade do síndico.

O papel da administração

Casos assim se resolvem por processo, não por improviso. Uma administração estruturada mantém o registro das ocorrências, conduz as notificações na forma correta, organiza a assembleia com a pauta juridicamente adequada e garante que o direito de defesa seja formalmente oferecido. Isso não torna o problema agradável — mas transforma uma situação emocionalmente explosiva em um procedimento defensável, que protege o condomínio e também o síndico.